加强商圈集合效应 太古里西区能否持续弄“潮”

为了维持潮流时尚地标的头部形象，三里屯商圈以及太古里都作出了不少努力。6月3日，北京商报记者走访该商圈看到，由服装批发市场雅秀改造而成的太古里西区已经挂牌，且外立面形象也基本露出。三里屯太古里相关人员透露，该区域将于今年四季度开业，目前商户已经进场装修。随着北京潮流地标越来越多，已经开业十多年的太古里特色标签难免有些弱化。分析指出，伴随新区域的入场，三里屯太古里也能够将客群细分化，扩增租赁面积，从而稳固项目的潮流属性。同时，三里屯太古里项目作为太古地产内地首个项目，也将影响集团的未来发展。

西区雏形显现

历经近三年时间，太古里西区即将亮相。对于这一城市更新项目，大众的期待与好奇度也十分高涨。北京商报记者在走访时看到，太古里西区的外立面形象已经全部显现，整个楼体形象呈阶梯式,下宽上窄，看似由黑白方块叠拼而成。该建筑外立面以透明玻璃材质为主，从外部即可看见内部结构。

北京商报记者在走访时看到，位于太古里西区的施工场地外有简单的工程概况，概况显示，太古里西区开工日期是2020年3月，工程造价为11191.694万元，施工单位为大连市建设工程集团有限公司。

太古里相关人员透露，西区项目占地面积约4200平方米，可租赁面积约12800平方米，该区域从地下到地上总共11层，其中地下3层，地面上8层。对于开业时间和未来定位，上述人员表示，太古里西区已完成全部招商，该区域作为三里屯太古里南区的延伸，增强了娱乐与社交属性。预计在今年四季度正式开业。

据悉，太古地产在2017年年底宣布和北京昆泰房地产开发集团有限公司正式就三里屯雅秀大厦优化升级达成合作协议，太古地产将向昆泰集团长期整租其旗下的雅秀大厦，并计划重新定位改造。

加速项目调整

西区的开业对于原有的三里屯太古里而言，扩增了经营面积，这也在一定程度上让这座开业近13年的项目加速了调整步伐。中购联购物中心发展委员会主任郭增利对北京商报记者表示，太古里西区对太古里项目来说在一定程度上是规模的放大和功能上的丰富，同时，项目整体吸引力也会得到一定的提升。

西区开业前夕，太古里刚刚完成了主力店的更替。原来的苹果店移到了原橙色大厅的位置，成为亚洲最大的旗舰店，其面积扩充一倍。若西区开业，现在的苹果店将成为太古里南区和西区的中间点，将整个太古里的核心向西移动。原苹果店已经变更为拉夫劳伦的全线产品店，并引入了内地首家Ralph’s coffee，同时，丝芙兰全新数字化艺术旗舰店也在南区核心位置开业。

为了与西区连通，太古里南区进行了硬件上的调整改造。为了给二层商户引流，提升门店坪效，太古里对区域内6栋建筑进行全方位的升级改造，增加了四栋楼体之间的连桥，让南区二层形成闭环的动线。这样一来，消费者从一座独栋建筑店铺到另一栋店铺的距离将缩短，实现店铺与消费者空间的互通。

为太古做增量

北京三里屯太古里作为太古地产在内地的首个项目，在近两年的租赁和销售上有一定的下坡。根据2020年太古地产全年财报内容显示，北京三里屯太古里销售额下滑18%。在2020年中期财报中，三里屯太古里销售额下跌38%，租用率为96%。而这一现象在今年一季度有所好转，根据太古地产2021年一季度业绩报告显示，北京三里屯太古里销售额增长122.7% ，租用率100%。

再从近四年的太古地产财报内容来看，2017年太古地产全年营收185.58亿港元，同比增长10.52%;2018年全年营收147.19亿港元，同比下跌20.69%;2019年全年营收142.22亿港元，同比下跌3.38%;2020年太古地产全年营收133.08亿港元，与2019年的142.22亿港元相比下滑6%。可见，从2017年后，太古地产的营收略显疲软。

虽然自2020年，各大商业项目受疫情影响，收入均有不同程度的降幅，同样，太古集团也将2020年业绩下滑的原因归于物业收入的下跌，但可以从财报中看出，太古地产也试图通过扩建面积来增收。北京商报记者了解到，除了三里屯太古里的零售延伸部分太古里西区将在今年年底开业外，北京颐堤港将扩建二期项目，预期总楼面面积约39.36万平方米，扩建部分包括一座购物商场、多座办公楼和一家酒店。同时，内地第三座太古里项目上海前滩太古里计划于2021年9月开业，总建筑面积约12万平方米。

中国百货商业协会秘书长杨青松表示，与其他商业地产商对比，太古地产在中国内地的布局相对谨慎，所以通过扩建项目其实也是占领消费市场份额的一种方式。不论是上海、北京还是成都项目，太古里项目的定位和客群相对比较精准。同时，太古地产在品牌资源和运营能力方面有一定的底气，通过从自身项目上寻找增长点，是一个比较稳妥的方式。

北京工商大学经济研究所所长洪涛指出，现在商业地产属于转型期，伴随着消费市场的恢复，商业地产商通过扩大规模来引流。不过，通过扩大规模来转型的前提是需要项目具备特色和创新内容，这样才能扩大市场份额和生存发展空间。

加强商圈集合效应

三里屯太古里西区的扩建，影响最大的无疑当属三里屯商圈。北京商业经济学会常务副会长赖阳指出，从北京商业来看，三里屯太古里项目的商业溢出效应很大，周边需要有更多的商业资源来承载。虽然周边有一定的商业项目，但相应的品牌引入、环境营造等等跟太古团队具有较大差异，导致三里屯商圈的集合效应并不理想。而三里屯太古里西区的进驻，对三里屯商圈而言，将会带动一些优质的商业资源进一步植入，对整个商圈的影响有一定提升。

杨青松从反向思维分析指出，若当初太古地产不接手雅秀项目的话，三里屯太古里或将面临更强的对手，还有可能面临分流风险，所以通过自己的资源和运营能力来激活新区域，不论是对所属商圈还是自身，都是利大于弊。

对三里屯太古里单体项目而言，西区项目或能在未来与现有区域形成错位发展，赖阳指出，大众定位能让太古里西区与南北区形成差异体验，品牌层级和消费内容更加丰富和多元，这对于三里屯太古里项目来说是一个新的尝试和改变。

不过，赖阳指出，“同一水准品质的品牌和业态更容易形成商圈资源的整体共享”。他认为，三里屯太古里的可租赁面积相对有限，要长久保持吸引力，就需要形成整个商圈的资源共享和相互的人流联动，这样才会有更大的辐射力。面积的扩张意味着有更多的品牌可以供消费者选择，对运营方而言，一些原本想要引入却因为空间条件不合适的商家也可以引入。(记者 赵述评 刘卓澜)

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