架构+跟投辅助 万科多元化如何转型

6月30日，万科2020年度股东大会暨2021年第一次A股类别股东大会及2021年第一次H股类别股东大会在深圳召开。相较于之前谈及多元化业务成长的“尴尬”，此次万科集团总裁、首席执行官祝九胜显然更有底气。管理红利时代下，万科开始向制造业学习。但相比非开发业务，新业务受投入成本大、回报周期长等问题制约，跟投机制能否调动员工的积极性，仍有待进一步观望。

租赁、物流、商业收果实

早在2018年，在喊出“活下去”的同时，万科也提出将所有业务行为“收敛聚焦”。组织架构上，万科提出要重点发展BG(事业集团)和BU(事业单元)两个业务条线，2019年中期业绩报告中，万科首次将集团业务划分为五大BG和六大BU。

多元化转型的道路上，万科有成长也有挫折。租赁住宅业务曾因“万村计划”叫停而一度停摆;商业开发面积近几年大幅增长，但营收能力却并未达到预期;发展近四年时间的冰雪事业部，最后也逃不过被“兼并”的命运。

“兼并”冰雪事业部后，万科旗下的多元化业务经历重新洗牌，BU格局变为印力BU、物流BU、长租公寓BU、海外BU、酒店与度假BU、梅沙教育BU及食品BU。

不同于往年，今年万科在多元化业务方面着墨颇多。祝九胜在谈及时，也给出诸多“惊喜”：集中式公寓规模全国第一、商业地产积极探索资产证券化、国内最大的冷库运营商……一扫之前谈及多元化业务成长的“尴尬”。

“在租赁住宅方面，目前公司的集中式公寓规模全国第一。”祝九胜在会上表示，2020年在深圳、天津、北京、珠海、济南、西安、成都、厦门、广州9个重点城市新开业3.3万间长租公寓;年底在33个城市累计开业14.24万间;已开业项目整体出租率大于95%;2020年实现收入25.4亿元，同比增长72.33%。

架构+跟投辅助

多元化业务被视为万科的第三次创业，这方面也被寄予厚望。

2020年上半年，万科首次在年报中披露了多元化业务的营收情况，不过成色欠佳。截至2020年末，在营收贡献中，万科房地产开发业务占比(包含来自长租公寓、物流等业务的营收)为4004.5亿元，占比95.5%;来自物业服务的营业收入为154.3亿元，占比3.7%。

近期，万科刚刚进行了一次大规模的组织架构调整，发力多元化的意图非常明显。为了让商业业务实现突破性发展，王海武“主动”请缨出任印力集团总裁。

除组织架构调整，万科的跟投机制也在近期进行了“更新”，将其扩展到非开发业务板块，并同步修改了多项规则。

6月14日晚，万科发布公告称，为加快非开发业务的发展，充分激发非开发业务经营管理层及核心员工的“当家人”意识，稳定和吸引人才，并推动公司内部资源协同，实现“一盘棋”长期稳健发展，更好地回报全体股东，公司拟对非开发业务的跟投机制进行迭代。

同策研究院资深分析师肖云祥表示，跟投机制其实在开发业务中对规模快速增长起到了很好的激励效果，其实跟投机制也是一种利益和责任的捆绑机制，从理论上说跟投机制是针对人的因素，但是对于多元化业务的发展而言不仅仅是人的问题，还有很多外界客观因素的存在。因此跟投机制在推动多元化业务发展中起到了一定的作用。

股价的考验

最近几年，万科一直被市场质疑过于“保守”，影响企业盈利水平，如今发力新赛道，也是万科给市场以“改变”的声音。

但“改变”还在路上，万科股价的反映更为“真实”。北京商报记者了解到，万科股价自今年3月开始持续下跌，截至6月30日收盘，万科A股股价已经跌至23.81元/股，公司总市值约为2766.18亿元。

针对近期万科股价持续下跌的情况，万科董事会主席郁亮在会上回应称，万科合伙人是拿着奖金、用真金白银在公开市场上买股票的，这不是持股计划，不是上市公司的激励安排，而是合伙人自愿的购股计划。“前一段时间我们刚刚增持过一次，持股比例到了5%。我们当然也希望股票涨，但目前房地产公司包括万科的股票受到了很大的影响，这其中有行业的因素，但我们在主观上要更努力，用行动去回应股东的关切。”

房地产行业进入下行区间，万科提出的“管理红利时代”也成为新名词。郁亮此前表示，管理红利时代是住房回归居住属性、房地产回归实业属性，已成为明确、清晰的趋势。回归实业属性，意味着行业回报水平将逐渐向社会平均水平靠拢;意味着房地产行业将从开发为主，转向开发与经营并重，开发越来越像耐用消费品，经营像服务业。

中国城市房地产研究院院长谢逸枫指出，管理的红利其实也是要求各类领域通过管理见效益。包括类似跟投等机制，其实都是在现有条件下，充分调动资源，以真正促进企业经营和效应的提高。(记者 卢扬 王寅浩)

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