红星美凯龙地产板块卖给远洋 是互补还是救命

远洋集团与红星美凯龙的“缘分”又进了一步。7月18日，远洋集团发布公告称，远洋集团、远洋资本与红星控股正式签署协议，以40亿元获取红星地产70%股权。三方将有效持有重庆红星美凯龙企业发展有限公司35%、35%、30%的股权，共同推进红星地产的后续开发与经营。

收入91个物业

根据公告，此次交易标的不包括红星置业、吴中路爱琴海商场等若干公司，仅指重庆红星美凯龙企业发展有限公司下属的红星地产板块，且交易对价不包括红星控股单方面享有的已结转利润以及后续所产生的盈利。

公开信息显示，红星地产全称为上海红星美凯龙房地产集团有限公司，成立于2008年8月29日，法定代表人为楼超纲，经营范围包括房地产开发经营;建设工程设计;各类工程建设活动等。该公司由上海红星美凯龙企业经营管理有限公司持股约97%，而上海红星美凯龙企业经营管理有限公司则为重庆红星美凯龙企业发展有限公司的全资子公司。

根据收购框架协议，完成收购事项后，重庆红星美凯龙企业发展有限公司连同其附属公司、合营企业及联营公司将于中国持有91个物业项目。

截至目前，天津远璞(远洋集团旗下子公司)已完成对红星地产18%股权的收购，预计将于2021年7月30日、2021年8月10日及2022年1月10日或前后分阶段完成收购红星地产余下的22%、11%及19%的股权。

远洋集团与红星美凯龙的“缘分”远不止于此。

除上述18%股权收购外，今年6月2日，远洋资本通过关联公司与红星美凯龙达成《合作框架协议》，斥资23.12亿元，收购红星美凯龙所持有的7家物流子公司。

21个爱琴海托管

此次合作中，红星地产还拥有21个商业项目，其中位于上海、天津、福州、苏州、长沙、西安等一二线城市核心地段的优质资产占整体估值70%以上;同时，超过30%项目位于华东区域。目前，商业项目已有3个处于开业状态，预计今明两年新增开业数量十余个。

不过这批商业项目，远洋方面并没有接手运营的打算。公告指出，在运营管理上，为充分发挥其丰富的运营经验与差异化竞争优势，红星地产原则上将继续委托爱琴海集团对21个商业项目进行运营管理。作为国内知名的购物中心品牌，爱琴海集团在数智化运营和创新产品进化方面拥有强大的专业能力，将对该批商业项目带来持续稳定的收益。

最近有消息称爱琴海集团正在积极筹备赴港上市，但爱琴海商业地产项目的运营，却很难用“漂亮”形容。以北京为例，因项目经营存在问题，北三环爱琴海购物公园于2020年2月29日终止营业。

不过就算不用托管，远洋方面在商业地产板块也有不错的运营基础：在住宅开发主业之外，远洋集团布局商业地产已十余年，并打造出北京颐堤港、成都远洋太古里、杭州远洋乐堤港等知名商业标杆。

2020年财报显示，远洋集团在建的商业地产项目总建筑面积逾180万平方米，其中北京项目面积占比达70%，位于北京CBD核心区的Z6项目已于2020年10月开工奠基，与太古地产的第三个合作项目北京颐堤港二期也于2020年下半年正式开工。

是互补还是救命

“随着房地产行业迈向高质量发展阶段，房企之间通过战略合作方式实现互利共赢，已成为重要发展趋势。”远洋集团执行董事、执行总裁王洪辉在谈到此次收购时表示，红星地产资产质量优质、盈利能力强、财务状况良好，团队专业、高效、作风踏实，与远洋集团企业文化理念十分契合。

但包括中国城市房地产研究院院长谢逸枫在内的多位地产人士一致认为，种种迹象表明，红星美凯龙当前正在遭遇流动性危机，急需出售资产来进行“输血”。

无论双方合作的初衷是什么，根据18日披露的信息，远洋集团将充分发挥资管业务差异化优势，支持红星地产高效运转。红星地产亦可以借助远洋资本在资产证券化、金融化方面的专业能力，获取充沛的现金流。

知情人士透露，远洋集团已基本完成了对红星地产的全面尽调，“优质”才有合作的可能。截至2020年底，红星地产总资产约1000亿元，其中存货逾600亿元、现金90亿元、预收账款近500亿元、有息负债168亿元、净资产167亿元。

除此之外，合作开启后，远洋在华东、华中、华西的土地储备将得到明显增厚，区域布局亦将更加完善和均衡，销售规模有望迈上新台阶。按照计划，红星地产在未来两年每年将贡献300亿-400亿元的销售规模，其中绝大多数销售额来源于华东、华中和华西区域。

北京商报记者了解到，2020年远洋集团合约销售1310.4亿元，其中华东区域贡献远洋销售额的15%，华南区域贡献18%，而华中区域则贡献了11%。

地产分析师严跃进表示，此次双方合作，也反映出地产行业的一个趋势。对于需要做大规模的企业而言，收购简单明了，更为直接;而对于现金流紧张的企业而言，剥离一部分资产，甚至是优质资产，才能更快实现脱困。长远来看，未来这样的战略合作会更多。(记者 卢扬 王寅浩)

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