四季度 太原楼市回暖不容易

“这个周末很热闹，长风街推出了超低价房！”“82平，54万；84平，56万；98平，66万；首付17万起，今天你看房了吗？”“抢疯了，抢疯了，太原低房价上热门了!”……进入11月下旬，太原楼市降价促销势头更为迅猛。不少购房者发现，以前只有项目开盘、清盘时才会推出的特价房，现在几乎每月、每周都有。
    本月伊始至今，有关楼市限购、金融政策松绑的消息不绝于耳。而回到太原楼市，力度明显的促销，以及政策利好消息并未换来业绩的反向快速提升。不论是开发商还是购房者，省城楼市四季度下行的预期似乎已成定局……
    A“骨折房”淡市抢眼球开盘打折、顺销打折、国庆长假打折，双十一打折、清盘打折……房价打折，在太原楼市已成常规操作。近期，部分房产经纪人开办的自媒体开始狂炒“骨折房”，即打折促销中折扣较低的房子。这些“骨折房”价格低到令人想不到。
    “太原大红本现房创纪录，单价3200！”“BGY降价至精装修房5800元/平方米，刚需可考虑。”“晋阳街上的房子又又又降价了，封顶准现房单价7500，75平首付20万，85平首付25万，98平首付27万。”“FL TXC汾河景观房，90平单价7800；114平单价7200，143平单价7300，精装修明年交房！”“南内环现房，楼间距80米，单价7100！”……在抖音、微信朋友圈、快手视频上，置业顾问、经纪人纷纷发布着“低价”房推广信息，昭示着年底楼市狂欢促销的到来。
    虽然打折力度不小，但山西晚报记者发现，折扣较大的房源地理位置大多处于非核心板块。朗润智业的数据统计，10月，主力成交面积段集中在80-100平方米，单价段集中在8000-9000元/平方米。主力贡献项目位于胜利西街等，地理位置较偏的地段。另外，非核心板块的部分楼盘因回款及成本压力，减少了项目的媒体曝光度。相反赚取“成交佣金”的渠道经纪人为了博人眼球、吸引流量，将“低价房”“骨折房”包装成各类自媒体内容，疯狂发布，带偏了整个市场价格走势的节奏。因此，购房者的注意力也逐渐转移。同时，经热炒的许多楼盘片区，今年没有新增重磅利好加持，生活配套设施没有跟上，价格明显回落。
    此外，打折力度较大的楼盘多数为尾盘，且开盘已有较长时间。随着近几年新房的扎堆入市，这些较早开盘且未售完的楼盘早就淹没在众多项目之中。在本就眼花缭乱的市场中，这些楼盘的优势、真实价值很难被购房者看到。
    易居研究院营销总监严跃进表示，今年1-10月，根据国家统计局公布的销售金额和销售面积计算，全国商品房均价为10290元/平方米，涨幅为4.2%。当前房价总体上趋稳，保持小幅度的上涨，属于风险可控范围。
    与此同时，省城楼市促销玩法层出不穷，包括首付贷、首付分期、抄底特价房等操作增多。
    B利润压缩投资热降温楼价不停打折的背后，是房企的利润已被挤干，业主购房更加谨慎，房企对现金流回流迫切需求前所未有。而现金流的萎缩，直接导致房地产开发投资数据出现新低。
    根据上周国家统计局发布的开发投资数据显示，今年1-10月，全国房地产开发企业到位资金同比增速为8.8%，资金面总体上还没有过快改善的可能。与此同时，全国房地产开发投资额同比增速为7.2%。房地产开发投资从“过热”区间进入到“温和”区间，后续要防范步入“过冷”区间，即低于5%的水平。近期信贷政策和发债政策开始放松，客观上会使得房地产投资数据下行的速度放缓。尤其是各地督查项目开工，防范停工，客观上对提振房地产业信心起到积极作用，房地产投资数据由此不会过快下滑。
    同策研究院分析师宋红卫表示，按照当前的市场表现及投资趋势来看，预计未来两个月投资下行趋势仍将持续，这将会影响到全年的房地产市场投资表现，预计2022年投资年度增速在4.8%左右，这个表现应该是自2015年以来的新低。
    据悉，投资主要由两个主要部分（占比94%以上）：拿地投资和施工投资（包括新开工）。从土地市场来看，统计局公布数据显示：1-10月份全国土地购置面积增速下降11%，降幅比9月份扩大2.5个百分点。22城的第一批集中供地约32%的地块流拍，48%的地块底价成交，土地市场已经明显的感觉到降温了。
    从施工投资来看，1-10月份施工面积达到94.3亿平米，规模创历史新高，但是受项目停工等影响，导致投资强度下降，并且新开工的意愿较低，同期新开工面积同比增速下降7.7%，降幅较上个月扩大3.2个百分点。
    C库存压力波及土储量根据CRIC中国房地产决策咨询系统的最新数据，2021年9月百城商品住宅库存量达到了60169万平方米，环比上涨4%，同比增长2%。就太原来看，库存量超过2000万平方米，在库存总量城市中排名靠前。30个二线城市中仅有哈尔滨、太原、大连、沈阳、长春5个城市库存消化周期超过2年，以北部城市居多，成交相对惨淡;半数城市去化周期在12个月以内。
    从全国层面来看，百城商品住宅库存量截至9月末突破6亿平方米大关，虽然同环比双增，成交动能明显不足，去化周期也由上月末的13.04个月上涨至14.92个月，且显著高于2020年同期水平。
    同时，山西晚报记者注意到，不同能级城市呈现差异化行情。具体城市而言，一线城市中，仅上海保持了同环比齐降态势，降幅分别达到了41%和13%，总体保持供不应求格局；北京环比微增4%，整体库存量仍低于去年同期；广州、深圳迎来了阶段性放量，狭义库存保持稳步上行态势，环比涨幅分别达到了13%和15%。
    二线城市中，北部内陆城市诸如沈阳、青岛、太原9月末狭义库存量均超2000万平方米，位列当月末狭义库存总量TOP3。同比来看，涨跌参半，涨幅超20%的主要是北部和中部等弱二线城市，郑州、武汉、银川、哈尔滨、南昌等，库存积压情况显著。
    “库存压力大直接影响到了土地市场的活跃度。”严跃进表示。今年1-10月，全国房企土地购置面积同比增速为-11.0%。
    就太原市场来看，10月，太原土地供应3宗土地，其中商住用地2宗，学校用地1宗；分区域小店区2宗，尖草坪区1宗。土地供应占地面积10.46万平方米，环比下降71%，供应建筑面积25.49万平方米，环比下降80%。
    在成交方面，太原共成交3宗，其中商住用地1宗，商业用地2宗；全部为小店区成交；其中1宗为招商时代主场项目用地。成交占地面积0.67万平方米，环比下降98%，成交楼面价3407元/平方米。
    当前土地市场确实面临压力，不过随着第三次供地节奏的加快以及土地竞拍规则的优化，预计部分城市土地市场在年底依然有小反弹的可能。严跃进表示，关键要看房企对于土地储备和明年房屋交易市场的预期。
    D四季度市场预期难升温迫于以上种种原因，开发商降价走量成为迫不得已的选择。但在上周，全国21城市发布了限跌令。其中，有的城市是直接发布行政命令，有的则是通过约谈房企，限制恶意降价，否则就不给予网签的方式。这21个城市中，除了个别城市，基本都是是三、四、五线城市。另一方面，在楼市下行压力较大的情况下，目前市场上“工抵房”打折甩卖的消息频出。不仅是在三四线城市，很多一二线城市也屡见不鲜。
    即使价格一再下探，但不少购房者仍表示“再看看，再等等”。“大环境不好，经历了去年的疫情和今年的雨灾，身边的很多朋友有的失业了，有的赔本了，现金流紧缺的节骨眼还是手里攒点钱稳妥为主，不着急买房。”多位置业顾问都感受到：本来他手中有几个做生意的客户要签约，但暴雨加疫情反复，打乱很多人的购房节奏和计划。
    最近几个月售楼部比较冷清的原因，一是房地产调控政策收紧，楼市整体降温；二是市场走淡，多重因素导致企业及个人收入受影响，购房者置业意愿快速下滑，市场观望情绪浓厚。“现在买房的基本都是刚需，像以往那种把买房当投资用的很少，原本有改善需求的观望的比较多。”
    宋红卫表示，种种迹象表明政策确实存在边际松动的迹象，但是这仅限于对于以往过紧政策卡口的调整，而非方向性的松动。边际的松动对于整个市场营销规模也难以有较大的改善，因此，整个地产行业短期内现金流紧张的局面在明年也仍将存在。据统计，仍然有部分房企明年面临高额的到期债务压力。在这种形势下，房企的现金流更多地会应对未来到期债务问题，投资拿地则排在第二位。今年四季度房地产投资的下行趋势已经确立，难现回暖，明年房地产投资的形势恐怕很难在短期内升温，会继续影响投资增速的走势。
    

山西晚报记者　张磊