2022年 太原楼市能否迎来回暖？

冬去春来，国内多地楼市购房及金融政策的松绑，让省城业内对新一年楼市回暖充满信心。但紧随而来的楼盘降价抢客举动，再度让省城楼市前景扑朔迷离。连日来，山西晚报记者走访市场发现，3月伊始出现的降价盘，再一次影响了行业重振旗鼓的信心。那么，太原楼市何时回暖？这种状况又因何而起呢？
    A太原：楼盘“内卷”严重上周，位于太原市东中环的明星楼盘——红星紫御半山的一条低价售房广告，引发业界及置业者关注。该楼盘置业顾问、房产经纪人在微信朋友圈及各网络平台发布了这样一条信息：“新房现房，卖火了，首付20万元至25万元买红星品牌房企三居，有25套跃层，带40平方米至120平方米院子，网签交钥匙，起价5999元/平方米，均价6750元/平方米，房源有限，欲购从速！”如此诱人的价格，引发一众购房者追捧。该楼盘一位置业顾问称，持续好几天售楼处都人满为患，前来到访的客户很多，比平时的几组客户增加了数倍，工作人员应接不暇。据悉，这家楼盘已不是第一次用低价来促成交，堪称近两年太原楼市“内卷”的标杆项目之一。
    事实上，促销降价已经成为楼盘揽客见怪不怪的事情。2020年至今，多个标志性拉低全城房价的降价事件，让人记忆犹新。
    2021年秋季，综改区主力楼盘纷纷降价；2020年，西中环楼盘万达西岸class 开盘即比周边同类楼盘降价1000元/平方米，短暂的降价引发成交量的激增；首开·国风琅樾降价500元/平方米；雅居乐柏悦雅郡推出特价房，精装房价格仅7900元至8600元/平方米；位处西中环、万元成交片区的新城长风悦府，房价在2021年降到了“6字头”……不仅如此，号称终极置业需求且传世保值的多个代表性豪宅项目，推出的毛坯房降价幅度达到每平方米近万元，豪宅卖成了刚需盘。全城楼市仅有极个别项目可以在这场泥沙俱下的行业变动中独善其身。
    虽然楼盘降价消息不绝于耳，但对于此次红星紫御半山的降价，业内人士称之为“房价已降得不成样子”。起价“5”字头、均价“6”字头的低价，让人仿佛回到了10年前，这让许多省城已置业的市民疑问丛生：曾经卖到13000+元、15000+元、18000+元甚至2万多元的房子，每平方米的利润空间到底有多大？现在五六千元每平方米的房子，成本又是多少？用的都是啥建材？低于土地建安成本价的房子能不能按时交房？自己看中的房子，未来还会继续降价吗？……可从降价楼盘的角度看，不通过渠道狂打降价牌，目前已无法找到更好的卖点实现回款，影响到项目、区域公司甚至集团的整体运作。另外，面对集团严苛的销售回款量化考核，一些房企高管为了职业前途不得不火中取栗。
    2021年，席卷全城的楼盘降价，让已购房业主无法接受，他们不少人认为这是开发商扰乱市场行情之举，要求开发者恢复原价销售，不得降价。而楼盘你方唱罢我登场的降低之举，不但引发了大批业主群体性维权事件，已波及到地方政府的招商引资、土地成交、二手房市场以及需求端的购房信心。
    山西晚报记者了解到，尤其是2021年10月份以后，太原多个品牌房企楼盘降价已从暗降变成明降，降价理由也不再从装配户型调整、楼层朝向位置欠佳等方面找借口，曾经极少量尾房清盘的特价推盘行为变成全线预售房、准现房甚至现房产品的降价。
    不仅太原如此，全国多个城市亦是如此。去年四季度，全国先后有20余个城市发布“限跌令”，但太原乃至山西一直没有发布类似“止跌限跌”的相关政策，太原楼市的回暖一直停留在业内及业主的期待中。
    B地市：出现连锁反应不仅太原市场，山西其他各市也存在降价销售现象。
    据山西晚报读者反映：“运城市吾悦华府项目，原来成交均价在6500元/平方米左右的房子，去年曾降至5500元/平方米左右销售。买了房子的业主，起码损失了15%。”但运城市相关部门对此表示，特价房源存在于部分顶、底楼层房源，房屋价格调整也是根据市场变化进行调整，每套房屋价格因楼层、面积、朝向等原因都不一样。之所以降价是开发商对付款有相应要求：为回馈合作单位，组织了团购，对团购的单位名单、团购套数及付款方式都有严格的要求才能享受相应折扣。
    不仅新房跌，二手房价格也降幅明显。吕梁市小区挂牌价上，孝义、汾阳房价跌幅超过15%。汾阳万豪佳苑，挂牌价格由原来的4400元/平方米跌至3802元/平方米，跌幅14.32%；孝义交通局小区，由原来的4900元/平方米跌至4178元/平方米，降幅15.26%。山西晚报记者了解到，忻州、朔州、大同等地的房价同样存在不同程度的下降。
    从朗润智业公布的2022年2月太原各板块住宅市场房价数据来看，太原住宅市场（不包含清徐县、阳曲县）整体成交均价为10900元/平方米，环比下降2%；从区域成交价格来看，各区域均价有不同幅度下降，其中迎泽区2月成交均价环比下降12%。晋中市榆次市场整体成交均价为7700元/平方米，环比下降4%。
    省城太原降幅最大的是府东板块，2月份区域内成交项目数量和成交量均有减少，且主力成交项目碧桂园城市花园价格小幅下降，带来整个板块均价下降，降幅12%。长风东板块，1月份受别墅项目东景庭院成交影响，均价偏高，2月份主力成交项目多数为刚需刚改产品，成交均价降幅较大，达到17%。环西南板块，受新城长风悦府、太原诺德逸宸云著等主力成交项目春节特价活动成交影响，整个板块均价下降5%。科技创新城板块主力成交项目辰兴颐郡2月份成交均价7205元/平方米，环比下降5%，带来整个板块均价走跌。
    但在全城乃至全省楼价向下的情况下，部分热门楼盘价位依旧坚挺。太原城郊森林南板块受单个主力成交项目——官山园著别墅项目影响，整体板块成交均价上浮23%；龙城大街板块龙城金茂府为板块内主力成交项目，均价22331元/平方米，拉高整个板块成交均价，涨幅6%。
    从项目运营状况来看，不降价且销售不错的楼盘原因有三：第一企业自有资金及财务状况良好；第二项目交房品质及建材配置没有变；第三小区内外的公共配套渐成熟，升级明显。
    C后市：2022房价会稳？朗润智业相关人士分析，2月土地市场遇冷；商品房市场供求同环比均呈下降趋势，返乡置业遇冷，各房企春节活动成效微弱，部分房企“以价换量”效果不明显，市场仍处于下行状态。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，房价往往和经济、人口有关，经济不发达、人口导入慢的城市或区域，房价涨跌均有局限，相比经济发达的城市更稳。
    山西晚报记者从太原各银行和售楼部了解到，部分银行执行首套房贷利率5.25%，购房者买房成本进一步降低，并且不排除继续下调的可能。中原地产首席分析师张大伟认为，全国房地产调控逐渐进入稳定节奏，市场底部逐渐开始出现。此外，信贷供应量明显增加，大部分城市房贷积压排队现象明显缓解，市场有所企稳。从政策内容上看，张大伟表示主要集中在四个方面：一是维持房地产市场资金链稳定。二是部分城市围绕人才引进等推出购房补贴，以及实施二孩三孩家庭购房优惠等政策。三是调整公积金政策。四是放宽落户限制吸引人才。
    从政策面看，中国人民银行、中国银保监会发布《关于保障性租赁住房有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理的通知》，释放了加大金融支持保障性租赁住房发展的积极信号。与此同时，2月份，全国87城房贷利率下调，对交易和市场需求活跃度都有比较大的影响，预测楼市将进入回升期。而就太原来看，太原市人民政府印发《关于加快发展保障性租赁住房的实施意见》，加快了住房保障体系建设，有利于建立健全住房租赁管理服务平台，稳房价。
    不过也有业内人士称，楼市经过两年洗牌整合，发展趋势已非常明显，即财务稳健的央企和国企将集合更多资源，成为行业并购周期中的赢家。但对于二三线城市的太原来说，目前的政策及市场反应的滞后性明显，眼下判定太原楼价年内企稳为时尚早。
    

山西晚报记者　张磊