戴德梁行：二季度北京写字楼市场成交有所下滑 租金水平环比下降

在刚刚过去的二季度中，疫情的反复令北京整体写字楼市场活跃度下降。戴德梁行近日发布的《2022年二季度北京写字楼零售市场报告》显示，二季度北京写字楼市场成交有所下滑，租金水平环比略有下降。但与此同时，生物医药行业继续保持市场活跃，高精尖、咨询、金融科技等领域市场表现潜力十足。

具体来看，4月底疫情的多点暴发致使市场短暂停摆，令写字楼成交“退热”，二季度北京全市和五大核心商圈市场净吸纳量为7.4万和1.7万平方米，分别环比下降60.3%和74.5%。上半年，全市和五大核心商圈净吸纳量为25.9万和8.1万平方米，较去年同期分别下降25.1%和54.7%。

二季度，在无新增供应的情况下，北京整体市场空置率环比下降0.4个百分点，同比下降3.6个百分点至13.9%，五大核心商圈空置率环比与上季度持平，同比下降1.0个百分点至9%。虽然疫情令北京整体市场成交有所下滑，但全市和五大核心商圈租金水平受到的影响相对有限，各自环比下降0.6%，同比上升2.1%至每月每平方米332.7元和386元。

从行业分布来看，在上半年的北京写字楼市场租赁成交中，生物医药行业持续活跃，行业成交占所有行业总成交面积的7.2%，位居行业第四。高科技业、金融业和专业服务业成交占比继续位居前三甲，分别占所有行业总成交面积的38.1%、31.1%和8%。

戴德梁行首席政策分析专家、北区研究部主管魏东表示：“近两年来，受疫情的不确定性等多方面因素影响，外资租户在合同到期时更多的会倾向于选择续约。2020年、2021年和2022年上半年，外资租户续租占外资租户总签约面积比例逐年上升。”

报告指出，下半年北京写字楼市场将迎来约80万平方米的新增供应。大量新项目的入市将继续推高整体市场空置率，租金水平仍将承压。

“相较于核心商圈，新兴商圈得益于高标准的写字楼产品、优越的激励政策、以及相对较低的市场租金也逐步成为企业租户的重要选择。”戴德梁行北区项目及企业服务部主管、副董事总经理廉峰哲表示：“未来在疫情常态化的市场下，以高科技和生物医药等行业为代表的高精尖产业更具发展性，将为北京写字楼市场提供新的机会与增长点，同时，北京重点发展产业，金融机构以及律所和税务等专业服务机构也将保持活跃的租赁需求。”

另外值得关注的是，报告认为餐饮业受疫情重创，社区型商业将成为零售市场消费的潜力所在。全市零售市场总存量为1506万平方米，其中购物中心存量约1327万平方米，占比持续上升至88%。

受疫情影响，本季度新店开业明显减少，主要以生活方式零售及休闲娱乐品牌为主。此轮疫情过后，各购物中心预计将迎来新一轮的品牌更替，尤其是本次受疫情重创的餐饮类品牌，将更加注重品牌数字化及供应链整合，并且更加关注业主方运营能力及针对疫情的灵活应变能力。

疫情之下，市场恢复还需要一段时间，预计整体市场供应的脚步将继续放缓。戴德梁行北区商业地产部主管孟祎表示：“未来，核心商圈的城市更新项目及非核心商圈的生活型商业将成为北京零售市场新增供应的主力。核心商圈在城市更新的推动下，各商圈及项目将持续得到提质升级;非核心商圈的生活型商业作为城市15分钟生活圈商业配套的重要补充，在品牌引入及业态设置上也将更多地覆盖全年龄段的消费需求，成为未来零售市场消费的潜力所在。”

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