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太原地铁房“叫好不叫座”真正的红利时代还未到来-世界信息


【资料图】

交通作为一座城市的动脉,串连着城市的发展脉络,牵引着城市未来的发展方向。而城市轨道交通——地铁,对一个城市的重要性更加显而易见。一方面,地铁打通了城市各个区域之间的连接,使整个城市的交通更加便捷;另一方面,地铁实现了城市中各个区域的均衡发展。过去,人们常说:“要想富,先修路”,在新时代的今天,这句话已经进阶成“地铁一响,黄金万两”。
    目前,太原市地铁2号线已经开通两年,1号线也在如火如荼地建设中。近期,关于太原地铁建设的好消息频出,先是1号线各站点调整的规划图出炉,紧接着下元站主体结构顺利封顶,将转入后续附属工程施工。民众对于地铁乃至地铁房的关注随之升温。那么,太原目前已有的地铁沿线楼盘价格如何?是否经受住了楼市此轮起伏盘整的影响?未来太原地铁房发展趋势如何?山西晚报记者为您一探究竟——
    A 现状:地铁房价格优势未显现地铁的出现,对于一个城市来说好处自然是数不胜数,尤其是对于地铁沿线楼盘来说,是保值增值的重大利好因素。所以,通常情况下,只要挂上“地铁”的概念,楼盘往往会价涨量升。
    以太原地铁2号线为例,从规划之初就顶着“山西第一地铁”的光环,一期工程南起西桥站,北止于尖草坪立交南侧的尖草坪站,线路全长24.86公里,40分钟纵贯全太原南北,已于2020年年底通车。
    据山西晚报记者粗略统计,地铁2号线周边共有18个楼盘,途经尖草坪区、杏花岭区、迎泽区、小店区四大城区。2020年,在所有地铁楼盘中,2号线沿线的房源价格居于较高水平。地段优越、签约学校多、物业服务价值高的楼盘售价上探至20000元/平方米。
    但随着最近两年楼市下行,如今太原地铁房价格似乎也没有抗住。太原贝壳房产经纪李先生告诉山西晚报记者:“太原地铁房的概念及价值增值环境还不成熟。目前太原地铁只有2号线开通,还未真正形成网状分布,相较于大城市的便捷性还没有显现出来,其实对于大部分太原人的出行习惯影响不大,所以对房价的影响也是微乎其微。在近三年的太原楼市波动中,‘地铁房’价值坚挺的优势并没有凸显。”
    据李先生介绍,太原地铁2号线虽已开通两年,但线路修建时周边新房较少,开通后沿线二手房的变量也不大;仍处于建设中的1号线于2019年年底开工,2020年沿线的碧桂园、红星等品牌旗下楼盘毛坯房大多为12500元/平方米,精装房高达14000元/平方米。
    如今,沿线碧桂园云顶价格降到了每平方米1万元,万科城市之光、雅居乐江山赋等项目紧邻地铁线,价格同样出现了下降。虽然置业顾问把地铁当作卖点使劲说服购房者,但购房者从已开通的地铁线上,未能体会到地铁房保值增值的价值,并不买账。目前太原地铁的建设、运营现状并没有影响太原市的居住便捷及日常生活。”
    B市场:地铁房走势不够坚挺从2019年省城楼市进入波动期至今,所谓的地铁房价格最稳的楼盘是哪个呢?据了解,在地铁沿线各楼盘中,位于在建1号线中心街东站的太原禧悦城价格最稳,目前仍为11000元/平方米,其中有一个很重要的因素是其属于太原现代双语学校的学区房。有了学区房这一概念的加持,使其价格更坚挺。
    那么,买的最亏的地铁房又是哪个呢?最典型的就是红星天铂。“红星天铂位于南内环街、双塔公园附近,紧邻地铁,地段绝佳。该房售卖时的远期规划配套有商场,并签约太原37中南海中学,预期规划多重优势叠加。在2019年项目销售最顶峰时期,精装房价格高达14000元/平方米,而其旁边的碧桂园云顶才11000元/平方米。二者地段差不多。现在云顶已交房的精装修价格每平方米1万元出头,而红星天铂的精装房还没有交房,毛坯房已交。诸如此类的还有长风街东中环交叉口西南角的万科城市之光,2019年价格最高时为16000元/平方米,现在均价也有明显下降。还有雅居乐江山赋,现在均价仅有八九千元每平方米了。”贝壳房产经纪人介绍。
    山西晚报记者在采访中发现,2019、2020年奔着地铁、学区、商圈、大牌或大盘在东中环附近买房的许多业主踩了雷,以精装120平方米三居房为例,总价缩水高达20至50万元。本以为最抗跌的房子却让全家人的财富缩水。业内人士称,地铁房这一概念仅是房产项目增值因素之一,可以“锦上添花,但不能雪中送炭”。楼盘的价值和增值潜力,不能仅看一个方面,品牌的诚信、项目的品质才是保证房子基本居住功能的第一要素。相比地铁房概念,房价的起伏与项目健康运营和品牌价值的关系更为密切。
    有众多业主买地铁房跑偏的前车之鉴,现在买还有价值和增值空间吗?资深房产经纪人李先生表示:“从业内判断,省城的房价已经触底。虽然不排除短期内仍有项目‘以价换量’,继续打价格战,但不降价且交房品质靠谱的项目其实为数不多,而且已非常明确。如有地铁因素加持,这些项目仍有很大的增值潜力。”李先生称,太原1号线、3号线全部建成之后,将形成地铁网,地铁房的价值比如今会有质的飞跃。无论是购买新房、二手房,还是租房,交通便捷是房子的重要优势,从长远来看,地铁房仍值得关注。
    C消费者:长期来看优势很明显交通作为一座城市的动脉,串连着城市的发展脉络,其中地铁对居住人口则有着强大的汇聚能力。往往地铁先开路,商业配套大量引入,迅速带活一个片区。那么,对于已经购买太原地铁房的居民来说,生活有哪些变化呢?是否享受到了地铁带来的便利?
    家住太原涧河附近的市民刘先生和妻子贾女士于2019年10月购买了地铁2号线最北端附近的红星天悦的房子,该楼盘原计划今年10月交房,现延迟到明年6月份。虽未实际入住,但家住附近的他们依然感受到了来自太原地铁2号线带来的便利。
    刘先生谈到:“我们当时买房是在备婚房,考虑到未婚妻在北京工作,两家人都在北城住,买红星天悦就是为了离得地铁近,将来她回太原通勤方便一些。虽然楼盘推迟了交房,但住在该楼盘附近的我们的确感受到了地铁2号线的便捷。今年,我们刚有了宝宝,产检、产子的医院在城南,开车的话需要一个多小时,去了还难停车,而从大北门坐地铁到龙兴街只需半小时。虽然当年买房的价格有些虚高,但考虑到地铁房的优势,我们愿意为交通便利买单,觉得值得。而目前的楼价走跌是整个行业短期的问题。已开通的2号线,沿线楼盘的稀缺性却是长远的。”
    与此同时,老家在清徐县的刘先生还提出了自己的愿景。“因为工作性质,除了要从太原北部涧河一带到龙兴街通勤,有时还经常从清徐县开车到太原龙兴街,要是咱太原地铁线能一直南延到晋源、清徐,甚至榆次、潇河那边。相信会给更多的通勤人带去便利,加大对人才的吸引。”
    家住万达龙樾府的张女士也深刻感受到了地铁2号线的便捷。“每逢周末,我会带孩子在万达广场玩耍,发现自从地铁2号线通车,万达广场的人流量也随之上升。此外,出门就有大的换乘点,每周从万达广场坐上地铁送孩子去南部的北美N1上培训课也十分方便。”张女士表示,“我觉得地铁的出现,弥补了家庭汽车和公交车之间的空白,一方面,交通便捷,速度快;另一方面,通勤距离一般比较长,而且费用低廉,兼具家庭汽车和公交车的大多数优点,所以,长期来看,地铁房的优势还是很明显的。”
    D 展望:地铁房红利时代虽迟必到目前,我国已有40多个城市开通了地铁,其中一二线城市居多,三线城市比较少。结合目前数据来看,已经购买太原地铁2号线地铁房的市民的确受其便利,但从整体地铁沿线楼盘售卖情况来看,“地铁房”
    似乎并未成为打动业主购房的主要因素,也未成为拉动房价上涨或保值的重要原因。尤其在楼市盘整期,太原地铁房也无明显“抗跌”。省城太原地铁房未来的发展趋势将走向何方?
    山西世纪朗润房地产经纪公司董事长薛铮分析认为,太原地铁房的概念还相对薄弱。太原地理特征南北狭长,东西距离较短,已开通的太原地铁2号线,穿越太原南北,距离也不算长。在未建地铁之前,2号线所经之处多为太原成熟核心商业区、政务区、府城旅游区,沿线楼盘还不能统称为地铁房。相比北京、上海、深圳这些大城市,城市面积大,以北京为例,途径回龙观的13号线、前往天通苑的5号线,首发站和终点站距离够远,接驳全城其它地铁线,那么这两条线上的远郊项目就会因为地铁吸引大量刚需,回龙观、天通苑的居民就都是没有条件在市中心买房的刚需。如果太原地铁1号线和3号线建成的话,在一些转换站的商业属性会相对高一些,地铁房的价值会更明显一些。
    目前太原地铁没有形成网络效应,更不用提站点密度了。就像在香港,每隔500米就有一个地铁站,完全改变了市民的外出交通习惯。但是在太原这个单一地铁线的情况下,人们的出行习惯没有发生改变,地铁交通没有形成集群效应,地铁房的价值也就没那么明显。
    其次,太原城市经济活力、人口吸附力、产业聚集度相比一线城市还有明显差距。流动人口少,新建写字楼的空置率较为明显,也会影响人们对地铁的需求。地铁站里最大客流量多为本地居民、工薪族,地铁这个交通工具的使用需求没有完全释放。当地铁本身的通勤价值没有实现的时候,那么地铁站点附近的房源价值,就不会被挖掘出来。
    从整体房价梯度来看,太原市民为地铁房买单的欲望还需时日积累。比如城市中心和郊区的房价相差不大,刚需购房者肯定会选择市中心的房子,这样一来,地铁终端的郊区房价值就会大打折扣,地铁房的价值无从说起。但市中心的房子若比郊区的房子贵得多,这就会形成“内城外溢”的现象,迫使更多的市民到郊区买房,因为交通便捷,楼市需求端就有了对地铁房的需求。
    山西晚报记者查阅相关资料发现,太原楼市价格并未形成城区与效区的巨大梯度。例如2014年、2015年,省城楼价普涨,三给片区没有地铁概念的项目售价为9000-10000元/平方米,在建地铁1号线的沿线楼盘且为市中心的项目售价不过一万二三左右。城区与效区楼价没有拉开明显差距,老百姓肯定会选择距离市区更近一点的房子,不在乎地铁价值。同样,在2019年之后,省城楼价普降,依然没有形成城区房与效区房的梯度,地铁未对沿线楼盘价格坚挺起到托底作用。
    太原地铁房价值凸显还要很长一段时间。业内人士分析称,再给太原一些成长的时间,未来随着太原地铁网络的形成,内城一些转换站的优势会慢慢显现,预计至2024年,太原楼市较为稳定的梯度也会慢慢出现,购房者将会重新审视地铁房的价值所在,地铁房红利时代虽迟必到。
    

山西晚报记者 田晓瑛
    

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关键词: 地铁沿线

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