全球报道:“三十六条”新政执行一年  省城楼市“稳”字当头

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2022年5月底，太原市《关于促进房地产业良性循环和健康发展的若干意见》（俗称“三十六条”）正式出台。政策落地整一年来，省城楼市于去年6月、今年2月因政策利好，经历两次短暂的急速升温之后，其余多数时候表现为成交价稳、成交量不足，业内人士对省城楼市未来方向信心有限。
    本周，朗润智业发布2023年5月省城楼市成交成绩单，对比2021、2022年同期数据，省城楼市以“稳”为主，成交价出现明显回升。尽管省城楼市难现三年前众盘齐发、量价齐升的盛景，但看似波澜不惊的太原楼市，却蕴藏着供应不足、精品奇缺的大好机遇。
    A成交：前5月住宅成交价涨量跌近期陆续出炉的楼市数据显示，2023年前5个月，太原楼市整体表现为价涨量低。数据显示：2023年前5个月，太原市普通住宅累计供应118.62万平方米，累计成交152.31万平方米，成交均价约在11424元／平方米。
    拉长时间车轴，2021年、2022年和2023年三年来，省城前5个月的楼市成交均价呈“对勾”模样。2021年成交价格较高，2022年降幅明显，今年前5月，省城楼价回升，超过了2021年前5月的水平。2023年5月，太原六城区住宅成交均价为12091元/平方米，比去年5月的10870元/平方米，高出1221元/平方米，比2021年5月均价11400元/平方米高出691元/平方米。
    从成交面积看，今年前5月省城成交量却不容乐观，三年来前5月的成交面积呈逐年下降趋势。2023年前5月，太原六城区普通住宅成交面积152.31万平方米万平方米；2022年前5月，太原市普通住宅成交面积为166.23万平方米万平方米；2021年前5月太原市普通住宅成交面积为296.84万平方米。成交面积下降，成交均价上涨，预示着省城楼市成交产品继续向精品化、高端化方向走，单价较高的项目的成交比重加大，价低的刚需类楼盘成交活力不足，房企的销售目标盯上了改善型客户。
    三年来，省城楼市的品牌格局也发生了深远变化。2021年前5月，恒大、富力、碧桂园三大品牌，在省城楼市成交权重比较大，劲头十足。今年前5月的逐月销售前10排行榜上，保利、中海、金茂府、万科、华侨城、华润等国企及国企注资品牌一直榜上有名，民企品牌仅剩下了碧桂园和金地。作为太原楼市资深品牌，碧桂园无论是品牌位次还是单盘销售位次出现明显下降，恒大、富力、融创、当代、远洋、绿地等品牌已从各类销售榜上消失了两年。坚挺稳健的太原星河湾处变不惊，成为业内竞相学习的样板项目，在旺市之中未被大鳄房企甩出品牌前10榜，在淡市之中频频进入单盘销售前5榜，太原星河湾开盘13年来，一直保持旺盛的品牌号召力及盈利能力，非常难得。
    B土地：成交冷清待盘活土储量大2023年前5月，省城土地供应及成交面积并不如意，冷清态势如故。数据显示，省城今年前5月共成交9个地块，建筑面积64.33万平方米，成交占地面积21.31万平方米。相比2022年前5月供应建筑面积及成交建筑面积的数据，降幅非常大。省城土地市场成交状况与2022年同期相似的地方是，已成交的地块仍然由金茂等实力国企、央企托底拿地。今年前5月成交的地块中，基本均以底价成交，包括公开拍卖地块。出让方也不再固守以往“逢拍必涨”的土拍惯例，土地市场由卖方市场转为买方市场。
    部分业内人士称，影响省城楼市未来三年供应量、价格走势的土地市场眼下未走出市场低谷。由此不难预判，未来三年内，省城楼市依然以消化库存项目为目的，难回名企多盘齐发、全城价涨量升、大鳄群雄逐鹿的时代。
    但也有业内人士有不同观点，认为省城楼市的土地块供应不是量不够，而是盘活力度不够。根据相关报告，省城目前已出让未推盘的土储可售面积高达2300至2800万平方米。按照业内推算，这些土储盘若建成楼盘后，可以满足5年以上的市场供应。资深楼市策划销售运营人士吴先生认为，虽然2022年至今太原土地成交不活跃，事实上，地方政府盘活土储的任务比土地成功出让更艰巨。因为这些待开发及待推盘的土储，多集中在恒大、宝能、富力等负面缠身的房企手中。因债务及成本核算复杂，相当一部分有意向拿地的房企并不愿碰待盘活的地块。省城土地市场有明显的供需错位问题。
    土地市场可见未来市场走势，同时，从业者的就业状态也能看出行业的变化。2022年至今，省城房地产行业有大批从业者转行，全行业各岗位不但没有空缺，因房企及楼盘状态不佳被迫离职的从业者，现在一岗难求，仍然留在行业的坚守者，薪资及待遇大不如从前。一位曾供职于多家房企的段先生告诉山西晚报记者，品牌没有土储，今年也无拿地、推盘计划，继续呆下去，会无活可干、无钱可挣，不如提早离职和转行。
    C新房：纯新盘少到访成交比提升2022年5月底，太原楼市“三十六条”正式出台，久旱的省城楼市迎来了利好政策雨露，经历6月的短暂成交高峰后，随即进入平稳期。今年1月，首房首贷利率下降至3.8%、首付比例降至两成之后，压抑许久的购房需求被完全释放，但进入3月中旬后，省城楼市再次进入成交平淡期。
    山西晚报记者走访市场了解到，除了少数楼盘看房客多及成交活跃外，多数售楼处人丁冷清，售楼处下班时间从晚10点提前到晚8点。某地产网站楼盘信息编辑张丽称，2021年省城在售的活跃楼盘数量多达五六十个，活跃房企品牌超过了20个；2022年该数量大幅下降；今年前5月，活跃的房企品牌和楼盘数还不如去年多。房企品牌和楼盘数量减少，必然会导致成交萎缩。
    数据显示，2023年5月，省城新房成交量为2512套，2022年5月新房成交量为2920套，2021年5月新房成交量为5636套。“今年楼市供需政策较为宽松，地方政府鼓励市民买房、支持房企良性运营。但是全行业高周转、高杠杆不健康的运营方式已被打破，房企一时半会缓不过来。”东中环某名盘的销售策划称，虽然销售量没有明显上升，但有一个现象比较明显且特殊：即客户到访成交比明显高于去年、前年，随机购房及感性购房者大幅减少，精准客户增多。
    从纯新盘的数量来看，今年1至5月，省城已亮相的纯新盘以个位数计。保利、万科、金茂、金地、华润五大品牌，均有一个纯新盘原计划在上半年开盘面市，目前这五个纯新盘的开盘时间均有变动，目前已确定上半年开盘的项目从5个减少到2个。而其它房企开发的小众新盘，供应量及市场召集力相对较弱，开盘时间同样变数大。
    “全城楼盘供应量少，业主选择对比难度也在加大，影响了成交量的提升。”龙潭湖某名盘的销售策划朱先生称，目前市场上在售的楼盘仍然是三年前甚至四年前的老楼盘，全城连续两年库存清了不少，新增项目却非常有限。目前，有强烈买房意向的客户可挑选的房源不多。而且，经过多年的市场培养，太原市民购房的要求在提高，业主选不到房就不会拉动成交量的提升。能成交的房子，客户均是妥妥的刚需、刚改，这也是售楼人员感觉到访成交比提升原因。供应不足，供需不对等恰是房企拿地开发的大机遇。少数头部房企近期正着手拿地事宜。
    从逐月的楼市报告山西晚报记者发现，省城楼市的营销活动大幅减少，售楼处拓客活动质感、范围也在大幅下降。往年的五一劳动节、母亲节、520网络情人节、六一儿童节均是各房企品牌营销大显身手、花钱买人气的重要时刻。今年六一期间，省城举办“儿童节”主题暖场活动的楼盘数量有限，活动内容也较为单一无趣，成本不高，却难实现聚人气、推品牌、拓销路的目的。
    D 板块：北城价格较低西部涨幅较大省城楼市行业的整合及变化，对区域热点板块号召力的影响巨大。区域内如有多个品牌影响力不佳的项目，所谓的热点板块热度就会骤降；相反，区域内项目由多个信誉靠谱、开发稳健的项目支撑，整个片区的销售号召力就会蒸蒸日上，量涨价升。
    2023年5月，省城六城区价格变较大的区域有3个：迎泽区、万柏林区和杏花岭区。其中，迎泽区成交均价上涨16%，为10908元/平方米，主要受宝佳近山庭院别墅成交影响，其他项目价格保持稳定；万柏林区成交均价上涨12%，为12732元/平方米，原因是中国铁建花语堂有别墅成交，拉动了区域价格上涨；杏花岭区成交均价下降10%，为7906元/平方米，原因是该区权重楼盘、高端项目万达龍樾府无成交，同时成交单价较低的碧桂园城市花园、富力城是该区5月主要成交项目，致使区域成交均价大幅下降。
    从热点板块价格来看，长风西板块上涨幅度最大，为43%；长风东板块紧随其后，上涨23%；晋阳湖板块同样表现不错。三大板块成交价上涨的原因同样是因高端项目成交带动拉升。而太原城北核心区、城北城郊森林板块的成交价下降严重，原因也是由于权重且高端项目无成交、价低项目为主流产品影响所致。
    长风西、晋阳湖、东山板块今年继续保持强有力的片区竞争力，三大片区的代表楼盘龙湖天钜、保利西湖林语、万科翡翠东第也是全城的明星项目，做到一个楼盘撑起一个板块甚至一个城区的楼市。与之相反的却是，城北三给片区某名盘不断降价，拉垮了一个片区的楼市竞争力。
    整体来看，省城北部、府东东山片区因集中了多个价格低、品牌口碑不佳的项目，带来如今区域库存量大、去化速度慢、整体去化周期高的问题；环西、环西南、晋阳湖板块库存虽高，但因权重楼盘多由交房靠谱、运营稳健的房企来开发操盘，反而是省城强有力的热点片区。另外，小店区综改片区，因恒大、宝能两大库存大盘土储盘活、复工问题，影响了整个片区的销售号召力。业内人士认为，对于活力不足的区域来说，地方政府优化营商环境及服务，引入信誉好、实力强的房企共同解决遗留问题迫在眉睫，从根本上激活楼市成交，提升片区城市竞争力。
    

山西晚报记者 戎紫冰 贾蔚然