北京今年首场拿地大战：低溢价率或成主旋律

根据5月8日北京市规划和自然资源委员会发布的2021年度首批商品住宅用地现场竞价有关安排，北京今年首批集中供地的现场竞价环节将在5月10日-11日分上、下午四批次举行，共计25宗地块进入现场竞价。届时，出让地块的起始价为900亿元，在京各大开发商以及期待进京许久的房企们倾巢出动。从目前报名的情况看，疫情之后，部分房企判断市场会快速企稳，拿地积极性明显提高，特别是整体行情持续升温。但业内普遍判断，作为全国调控最为严格的北京来说，低溢价率可能是供地很长一段时间的主旋律。

“串联”方式竞价

据北京市规自委相关负责人介绍，由于此次地块数量众多，为合理有序安排现场竞价活动，首批商品住宅用地现场竞价将集中安排在5月10日和11日，每日分上、下午两批次举行。

同时，考虑到同一家竞买人可能会参与多个项目竞价，为方便企业投资决策、引导企业理性竞买，此次竞价采取“串联”方式、按照宗地交易文件编号顺序进行。

按照此前公布的信息，本轮30宗住宅地块的起拍价总额高达1035.81亿元，5月8日当天公布的首批5宗以底价出让的地块，土地出让金总额约为128亿元，中骏、首开+保利+新航城联合体、雅居乐、天恒+越秀联合体、首开分别成为5块地的最终竞得方。

以此推算，5月10日、11日两天，北京出让的地块起始价便超过了900亿元。此次北京的集中供地和出让，不但要求开发商承诺未来房屋的销售价格上限，而且还提前确定并公布了地价上限。

从公布的地价上限来看，超九成地块溢价率未超过15%。也就是说，新的地价上限在设置中，政府让利了，也就是降低了溢价率，政府宁可少收一些土地收益，也要让地价保持在一个合理水平，从而起到了“稳地价”的作用。

54家房企200余批次参战

根据目前报名信息，碧桂园、融创、中海、保利、华润、万科、金茂、金地、招商等头部房企，以及北京本土房企首开、城建、天恒等多家房企或组成联合体，或独立参与竞拍，将围剿北京剩余25宗地块。甚至还出现了首次在京拿地或多年未拿地的企业身影，如：卓越、越秀、中冶、华侨城、华发、恒基等。

据初步统计，加上5月8日公布结果的5宗以底价成交的地块，今年北京的首批集中供地共吸引了超过54家房企、200余批次(含重复报名)。其中，中海、华润、金地、金茂等报名参与地块均超过10宗。

“今年集团给北京公司定的KPI很高，前两年觉得地块的利润不好，没太激进的拿地，这一波是不拿不行了。”某央企北京分管土拓的副总裁直言，目前北京的调控是全国最好的，从这一点上看，开发商并不担心地拿到手价格会出现比较大的波动，核心还是看周转。“我们只能在自己能控制的部分使劲儿往前赶，为审核、领证等无法确定的环节挤出时间。”

中原地产首席分析师张大伟表示，4月单月出现了9家房企拿地破百亿，最高的融创拿地高达245亿元。2021年初，整体房企拿地依然积极，特别是融资难度降低，经济全面复苏，资金相对宽松下，房企拿地积极性逐渐提高，多地再次出现高溢价率土地成交，土地市场热度持续提升。疫情对房企的资金链影响虽然大，但国内融资难度降低，部分企业拿地积极性再次出现了提高。

北京商报记者注意到，近期花费“巨额”拿地的融创此次参与到北京7宗地块的竞拍，而且均以独立形式参与。热门地块中，海淀树村南北地块皆有融创的身影。

在北京仅有亦庄一个项目的雅居乐，此次也参与到5宗地块的竞拍，不过雅居乐多以联合体的形式参与。2019年，雅居乐以总价31.8亿元摘得北京亦庄人大附中旁X92R1地块，溢价率41.33%，这也是雅居乐首次拿宅地进京。而在5月8日规自委的公告中，雅居乐已有斩获，上面提及的门头沟区永定镇冯村、何各庄地块，该公司以底价15.3亿元独立竞得。

低溢价率或成主旋律

按照“两集中”政策，即集中发布出让公告、集中组织出让活动，22个重点城市开启“集中”模式，每年供地不超过3次。这之中，除北上广深等一线城市外，还包括天津、南京、无锡、重庆、杭州等18个二线城市。

目前，无锡、杭州、重庆等城市首批集中供地已然收官。截至5月7日，全国40大城市卖地金额已经高达1.1万亿元，同比上涨13.8%。其中热点城市杭州等土地销售额已经高达1454亿元。

疫情下，部分房企判断市场会快速企稳，拿地积极性明显提高，特别是整体行情持续升温。

但在张大伟看来，低溢价率可能是北京供地很长一段时间的主旋律。30宗地块，在竞拍阶段都做了特殊要求，而且按照地块位置优质程度，竞拍阶段的调控严格程度依次递增。北京在土地供应阶段已经开始执行“个性化”调控了。(记者 卢扬 王寅浩)

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