商管一哥“失约”了

夜幕落下，上海星商业区灯光亮起，璀璨夺目。过去一年，它们在这座城市的消费品零售市场创造了1.64万亿元的销售总额。

有人说，中国商业看上海，上海零售看静安寺。这片区域商业地产项目星罗棋布，而在愚园路和常德路交叉口上的上海晶品购物中心，却常常是被忽略的一个。

这是香港私募地产基金丰泰地产在内地的首个项目，2015年5月开业至今正好八年。日前，这个购物中心迎来了新的合作伙伴。

(资料图片仅供参考)

5月11日，华润万象生活（01209.HK）与丰泰地产投资在上海签署了晶品购物中心合作协议。丰泰集团投资组合管理负责人及中国区主管饶群林，华润万象生活商业投拓部总经理王小虎等出席签约仪式。

拿下晶品购物中心的合作，华润万象生活在上海的商管服务再落一子。数据显示，其目前在上海已运营5座购物中心，拥有9个在管项目。

交出2022年成绩单后，华润万象生活再次喊出了“争创世界一流”的口号。

身上叠加着央企与商管两层buff，在地产行业下行的大背景下，华润万象生活的确展现出了超强抗压性能。在上市物企们都经历史上最惨的一次财报季，华润万象生活也确定交错了一份有不少可圈可点之处的业绩报。

不过，十指总有长短。华润万象生活也有一些业务数据表现“掉队”，其中社区增值服务毛利率多次下滑。多重因素下，其整体毛利率在近几年来首度下跌。

“物管业务上要做行业第一梯队，商业运营服务业务维持行业第一”，实现总愿景前，这是华润万象生活要先要达成的两个阶段性目标。不过，就目前的发展来看，其商管势头明显落后物管。

毛利率首降

2022年，华润万象生活成功迈入“百亿营收俱乐部”。

数据显示，截至2022年12月31日，其实现营业收入120.16亿元，同比增长35.4%；录得毛利36.11亿元，同比增长30.9%；归属股东净利润22.06亿元，同比增27.9%；实现核心净利润人民币22.25亿元，同比增长30.7%。

主要核心业绩指标全线飘红，在惨淡的大环境下，华润万象生活2022年业绩表现的确令人眼前亮眼。

不过，强劲涨势下也有一些数据表现“掉队”。

毛利率是其中之一，较上一年同期下滑1个百分点至30.1%。虽然下降幅度并不大，但值得注意的是，这是近几年来，华润万象生活整体毛利率首次下滑。

时间线拉长，2018年-2022年，华润万象生活的整体毛利率分别为15.02%、16.06%、26.95%、31.08%、30.05%。

分摊到各个业务板块来看，受收并购公司产生无形资产摊销影响，其住宅物业管理服务的毛利率下降0.4个百分点。其中，物业管理服务毛利率由15%降至14%，社区增值服务毛利率由27.5%降至26.6%。

而据乐居财经《物业K线》统计，截至3月底公布业绩的50家港股物企中，有37家公布了物管服务的具体毛利率情况，平均毛利率水平达20.1%；有31家公布了社区增值服务的具体毛利率情况，其平均毛利率达到35.8%。

据此来看，华润万象生活这两项业务的毛利率水平都在行业均值之下。

值得一提的是，在住宅物管服务中，社区增值服务一向被看作营收“尖刀”，而华润万象生活的这把刀似乎有点“钝”。

2018年至今，华润万象生活社区增值服务毛利率一直在下滑。2018年-2021年，该业务的毛利率分别为34%、33.2%、31.8%、27.5%。

商管拓展“失约”

去年3月，华润万象生活召开的2021年业绩发布会上，总裁喻霖康曾立定目标：2022年将是华润万象生活物管规模扩张年，全年计划获取第三方的管理面积将超过1亿平方米；另外，公司计划外拓10个第三方购物中心，新开18个购物中心。

2022年已收官，华润万象生活目标完成度如何？

数据显示，截至2022年底，其物业管理服务在管总建筑面积约2.8亿平方米，同比增长1.33亿平方米。其中，第三方在管面积1.64亿平方米，同比增长1.13亿平方米。

收并购是其实现物管面积增长目标的重要推动力。2022年，华润万象生活收购的3家物企贡献在管面积7285万平方米。

去年，华润万象生活收并购凶猛，剔除已经宣布终止收购的祥生物业，其砸下超过35亿并购金，吞下禹洲物业、中南服务、四川九州千城物业等标的。

商业运营方面，截至2022年底，华润万象生活为84个已开业购物中心项目提供商业运营服务，而2021年同期为69个。

过去一年，华润万象生活在购物中心项目拓展方面“失约”了。新开项目15个，比原定目标少了3个；第三方购物中心外拓了1个，仅实现了目标的十分之一。

而在新的2023年，华润万象生活较上一年调低了目标，计划开业12个商业项目。

商管收入占比下滑

“2025年，物管实力进入第一梯队，商管方面，继续巩固第一的地位。”华润万象生活的“野心”不小，既要抓物管，还要保持商管的优势。

凭借凶猛的收并购，华润万象生活跻身物管第一梯队步伐迈得很快。2022年，华润万象生活住宅物业管理服务实现营业收入78.02亿元，同比增长46.9%，整体营收占比约64.9%。

相比之下，头顶“商管龙头”光环，但其商管业务发展势头不如物管。2022年，华润万象生活的商业运营及物业管理服务实现营业收入42.14亿元，同比增长18.2%；整体营收占比约35.1%，较上一年同期的40.2%减少5.1个百分点。

进一步的数据显示，2022年，华润万象生活全年实现零售额1264.4亿元，同比增长6.3%；实现业主端经营利润94.52亿元，同比增长2.2%，业主端经营利润率达59.7%。

而拉动其全年实现购物中心商业运营服务收入24.8亿元，同比增长16.5%。在总收入占比20.7%；写字楼实营收17.32亿元，同比增长20.7%，在总收入中占比14.4%。

从毛利构成来看，商业运营及物业管理服务显然是华润万象生活盈利支撑。2022年，其该板块贡献毛利14.73亿元，占比高达59.2%，而毛利率达50.7%。据此来看，保持该板块合理的营收占比其实非常重要。

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