楼市调控进入深水区 多地加速推进住房租赁企业资金监管

随着楼市调控进入深水区，近期多地加速推进住房租赁企业资金监管，要把租金关进监管的“笼子”。

租赁乱象有待整治

住房租赁一直是当前都市新青年们解决居住问题的重要方式。业内人士预计，到2025年我国租房的群体将超过2.5亿人，租赁市场的年营业收入将超过3万亿元。

长期以来，住房租赁领域的乱象备受关注，比如虚假房源问题屡禁不止，已经成为租房领域投诉的热点。自如研究院日前发布的《2021年10城毕业生租房报告》显示，在租房时遭遇的困扰因素中，“房源虚假”“二房东失责”“找看房麻烦”位列年轻人租房困扰TOP3。不少毕业生遭遇过假房源和不靠谱的“二房东”，不仅带来经济损失，还消耗找房精力、打击生活热情。

另外，2020年以来，长租公寓爆雷的新闻接连出现。所谓爆雷，是指长租公寓平台出现资金链断裂，无法继续经营，随后发生房东断水、断电、换锁、驱赶租户等情况，给房东、租户带来极大的损失。“我签了一年的合同，付了5万多元的房租，只住了半年就被房东赶出来了。”去年初，张女士与成都“巢客遇家”房屋托管公司签订了一年的合同，没想到她的合同还没到期平台就跑路了，房东更换门锁后她无处可去，托管公司也人去楼空。据成都市警方公布的情况，“巢客遇家”涉及成都地区房源10322套，涉案房租金额高达2.27亿元。

为了整治租赁乱象，住建部等六部门4月26日联合印发了《关于加强轻资产住房租赁企业监管的意见》，对从事转租经营的轻资产住房租赁企业行为进行规范，要求各地开展住房租赁资金监管。住房租赁企业单次收取租金原则上不超过3个月，企业单次收取租金超过3个月或单次收取押金超过1个月的，应当纳入住房租赁资金监管账户。同时，企业不得利用承租人信用套取“租金贷”，不得诱导承租人使用“租金贷”。

多地上线租赁资金监管专户

据记者了解，目前南京、深圳、郑州、天津等地已陆续推行住房租赁资金监管政策，以落实中央关于规范住房租赁市场秩序、保障承租人合法权益、加强对住房租赁市场资金监管的要求。

7月21日，深圳市住建局发布了《深圳市住房租赁资金监管操作指南》(以下简称《操作指南》)，对6月份已发布的《深圳市住房和建设局等部门关于开展住房租赁资金监管的通知》进行了操作细化。《操作指南》包括专户开立、专户使用范围、专户备案、住房租赁信息获取和反馈、专户入账资金识别、租金押金监管、租金押金释放、其他资金释放、线下收取租赁资金存入、住房租赁企业异议处理、资金监管解除、专户变更等12项内容。另外，《操作指南》还在文末附上了《深圳市住房租赁资金监管协议(示范文本)》。

同日，郑州市发布《郑州市住房租赁资金监管办法(试行)》，从监管账户设立、资金监管实施、加强监督管理3个方面做出详细规定，并制定了《郑州市住房租赁资金监管协议》。

7月29日，天津市发布规范住房租赁市场发展的10方面意见。其中强调轻资产住房租赁企业应当在银行设立租赁资金监管账户，单次收取租金超过3个月、押金超过1个月的，应纳入监管账户统一管理。

8月2日，河北省印发《关于进一步规范住房租赁市场秩序的通知》，同样要求住房租赁企业设立监管账户，单次收取租金超过3个月或单次收取押金超过1个月房租的，应当纳入监管账户，并通过监管账户向房屋权利人支付租金，向承租人退还押金。

8月17日，佛山市发布《关于进一步加强房地产经纪机构和住房租赁企业租赁业务监管的意见》，其中提出，单次收取租金超过3个月的，或单次收取押金超过1个月的，住房租赁企业应当将收取的租金、押金纳入监管账户，并通过监管账户向房屋权利人支付租金、向承租人退还押金。

据记者不完全统计，截至目前，全国已经有佛山、郑州、南京、深圳、天津、上海、杭州、重庆、西安、成都、北京等13地下发相关文件，要求住房租赁资金必须存入监管专户。

监管租赁资金将成趋势

近年来，住房租赁市场快速发展，为解决居民住房问题发挥了重要作用。但与此同时，一些住房租赁企业经营不规范，甚至利用租金支付期限错配建立资金池，后期经营不善造成资金链断裂，严重影响了消费者的合法权益。

“加强租赁市场监管有助于优化消费环境，维护消费者的利益。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对《中国消费者报》记者表示，深圳市发布的《操作指南》可操作性强，具有示范意义。

国家金融与发展实验室副主任曾刚指出，在轻资产运行模式下，此前发生过相关企业在收取大量租金后“跑路”的事件，导致承租人重大经济损失。引入银行作为监管方，能有效保障资金安全、管控道德风险。作为居间的监管第三方，银行能保证资金不被住房租赁企业私自挪用。

易居研究院智库中心研究总监严跃进对《中国消费者报》记者表示，过去对租金的收取没有监管，导致资金方面出现了很多问题。资金监管账户的建立，有助于填补过去租金方面的监管问题，优化消费环境，促进行业健康发展。他进一步指出，从防范资金风险和规范长租公寓等企业运作的角度出发，未来租赁住房的租金监管将是大趋势。从近期市场动向来看，多地住房租赁等相关领域均在加快建立资金监管账户制度，预计后续将有更多地区跟进。

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