对销售度假物业板块依赖性正在加剧 中国文旅集团四战IPO

经历了三战三败后的中国文旅集团仍然没有放弃，第四次向港交所递交了招股书。10月24日，北京商报记者了解到，中国奥园旗下的中国文旅集团再次递交了新的招股书，并更名为大湾区文旅康居股份有限公司(以下简称“大湾区文旅”)。而在此之前，中国文旅集团赴港上市申请已经三度折戟。值得一提的是，根据其招股书显示，2018年、2019年、2020年以及2021年前5个月，中国文旅集团来自文化旅游业务的收入占比分别仅有20.2%、19.3%、12.3%和12.9%。对比可知，中国文旅集团对销售度假物业板块的依赖性正在加剧。在业内人士看来，中国文旅集团第四次究竟能否成功上市，恐怕也很难说。

四次递交招股书

三次折戟之后中国文旅集团又一次立下了“战书”。10月22日，中国文旅集团再一次递交了新的招股书，并更名为大湾区文旅康居股份有限公司。

根据招股书，大湾区文旅是一家文化旅游物业开发商。同时，大湾区文旅也从事一系列文化旅游业务，如提供文化旅游胜地相关服务(包括酒店服务、景点咨询服务及景点管理服务)、酒店咨询及管理服务及旅游代理服务。根据仲量联行行业报告，按2020年广东省江门和广东省房地产公司的住宅物业(包括度假物业)合约销售总额计，大湾区文旅分别排名第5及第220，在相关地区的市场占有率分别约为4.5%及0.04%。

从财务方面来看，招股书显示，2018年、2019年和2020年，大湾区文旅的收入分别为3.35亿元、7.36亿元和9.68亿元，对应的净利润分别为7260.5万元、1.04亿元和1.53亿元。与此同时，大湾区文旅2021年前5个月的收入为3.19亿元。

其实，此次已经是大湾区文旅第四次在港交所公开递交招股书。早前，大湾区文旅分别在2020年4月17日、2020年10月23日以及2021年4月23日向港交所递交招股书，但均未能在6个月内通过聆讯，状态均显示为“失效”。

“卖房”业务占总收入八成以上

销售度假物业占大头的大湾区文旅，却要靠文旅业务来打出一片天地?根据大湾区文旅招股书显示，度假物业发展为大湾区文旅的核心业务分部。截至2021年8月31日，大湾区文旅在恩平拥有包含18个度假物业发展项目的组合，其中11个项目为已竣工、3个项目为发展中及4个未来发展项目。

而从文化旅游业务方面来看，大湾区文旅经营位于泉林黄金小镇的爱必侬泉林度假村。该度假村为复星爱必侬独家管理的一个酒店度假村，由泉林酒店别墅区与水禾田泉世界、华侨公馆一期的一部分、悦湖湾二期的一部分、那金谷景区及泉林黄金小镇内的配套设施组成，收益主要来自租赁酒店客房、提供餐饮及票务服务。另外，大湾区文旅还就英德巧克力王国(由奥园集团拥有的文化旅游胜地)的规划、设计及发展提供一站式景点咨询服务。

但值得注意的是，其实在大湾区文旅的收入中，文化旅游业务的占比要比销售度假业务的占比少的多。根据其招股书显示，2018年、2019年、2020年以及2021年前5个月，大湾区文旅来自销售度假物业业务的收入占总收入的比例分别为79.8%、80.7%、87.7%和87.1%。而其来自文化旅游业务的收入占比分别为20.2%、19.3%、12.3%和12.9%。

由此可见，大湾区文旅的销售度假物业收入占比远远要超过文旅业务，大湾区文旅更多的还是在靠卖房来换取收益，那么，为什么大湾区文旅还要打着文旅IP的“旗号”冲刺IPO呢?针对此问题，北京商报记者联系了大湾区文旅，但截至发稿还未收到回复。

知名地产分析师严跃进认为，这也是一种企业经营商必然要经历的事情，因为当前做文旅项目的企业，有时候做到最后要承受资金方面的压力，所以必须要通过销售来进行缓解。从大湾区文旅要打造文旅IP来讲，要真正让市场认可其文旅业务，后续肯定还要减少销售物业的收入，尽可能在文旅产业方面形成比较好的导向。

能否实现IPO仍难说

一直坚持不懈向港交所递交招股书的大湾区文旅，究竟能否在此次实现成功上市，也成为了业内所关注的话题。

北京商报记者从其招股书看到，大湾区文旅拟采取继续在现有土地储备上发展文化旅游为重心的物业组合，同时继续扩展在大湾区及现在并无业务的国内其他地区的项目组合的策略，此外大湾区文旅还将采取把握适当的策略收购机遇壮大以文化旅游业务等策略。

与此同时，大湾区文旅还提出，拟采取透过扩大文化旅游服务范围并推动文化旅游业务多元发展，以及将泉林黄金小镇的成功经验套用于国内其他地区，以达到持续发展大湾区文旅的文化旅游业务的策略。从中也不难看出，此次大湾区文旅也将要在文旅业务方面多下功夫。

“从中国奥园来讲，现在的文旅板块非常清晰，寻求具体板块上市也是一个非常好的导向。所以从某种程度上来说，虽然现在大湾区文旅上市面临着很大压力，但其确实在持续推进这项工作。同时，大湾区文旅现在确实需要各种产业支持，如果能够讲好这个故事，那么对大湾区文旅来讲，其实还是会有很多机会的。如果大湾区文旅向投资者宣传企业一些经营理念、定位等，会让投资者对其的认识更加清晰，至少在上市方面是加分的。”严跃进坦言。

华美酒店顾问机构首席知识官、高级经济师赵焕焱指出，上市是既定的目标，因此大湾区文旅不会放弃IPO，因为上市不仅可以取得发展资金，又可以实现混合所有制。而在未来，大湾区文旅也需要针对聆讯的问题做出令人满意的回复。

在业内人士看来，三次“战败”的大湾区文旅此次能否顺利上市，仍然有待市场观察。(记者 关子辰 吴其芸)

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