【世界时快讯】记者实探郑州多个小区对居住品质的影响因素有哪些？

□大河报·豫视频记者 韩懿亭 文图

“每天早晚高峰期的时候，我们小区业主出门都可以刷个小综艺看了，为啥？还不是为了等电梯！”家住郑州金水区金成时代广场的刘先生向记者吐槽。除了速度、容量，还有什么问题会造成电梯人满为患？“容积率吧，小区容积率高，居住舒适度相对有点低。”刘先生表示，以后买房一定要买个“容积率低”的小区。

(相关资料图)

容积率不同是否会影响居住体验？近日，记者走访了郑州多个小区，实探容积率会对业主生活带来哪些影响。

实探地点1

金成时代广场

近日，记者来到了位于金水区黄河路上的金成时代广场小区(图1），远远望去，就能发现小区楼窗密集。下午5点左右，小区附近道路人来人往，给人一种忙忙碌碌的感觉，明显能看出小区住户密集。

记者实地走访发现，小区绿化面积较小，树木稀松，基本上放眼望去不是楼栋就是停车位。除此之外，楼间距不算远，但是因为窗户小，所以站在窗边并不能清晰看到对面住家的屋内摆设情况，隐私性还算有保障。

记者发现，小区采用4梯多户的设置，类似过去的“筒子楼”。因为是30层以上的高层建筑，整个小区电梯等待时间比较漫长。记者在下午5点左右的非高峰期做了测试，8号楼为4梯20户的，平均等一部电梯的时间为3-5分钟。“上下班高峰期更夸张，等个10分钟挺常见的。”一位业主与记者闲聊，有时候等得不耐烦了，10层以下的业主会直接走楼梯上下。

据安居客上的资料显示，金成时代广场小户型居多，总户数在9767户左右，基本以一家两口和一家三口为居住主力人群，按平均每户2.5个人计算，整个小区居住了近3万人。

实探地点2

正商华钻湾景1号院

记者来到了管城区的正商华钻湾景1号院，可以从窗户看出，小区的居住密度也比较高（图2）。

记者实地走访发现，对比金成时代广场，该小区的绿化率明显提高，植被也相对茂盛，小区内也有不少给业主休息玩耍的公共区域，还有一个宽敞的中心广场。除此之外，小区楼栋之间的距离适中，目测距离在40~50米之间，业主隐私性相对有保障。

记者来到了7号楼，发现小区的安保系统还是很完善的，每一个楼栋都需要刷卡才能进入，7号楼为两梯四户设置，平均一部电梯等待时间在3分钟左右，有业主透露，上下班高峰期最长等待过七八分钟。

有业主向记者表示：“小区的确比较密，特别是天气好的下午，小区广场里常常人满为患，推婴儿车的、遛狗的，各类业主活动相互交织。”

而小区内随处可见的电动车，也向我们展现了这里较高的人口居住密度。

据安居客上的资料显示，该小区户型设置刚偏改，两室三室均有，总户数在1467户左右。就记者目测发现，小区内带孩子的老人较多，基本以一家四口（加上孩子）和一家三口为居住主力人群，按平均每户3.5个人计算，整个小区住了6000人左右。

实探地点3

万科美景龙堂

在管城区的万科美景龙堂，记者看到了相对优质的绿化配套，小区内有多个休闲区，10号楼旁还建有一个儿童活动区(图3），绿化覆盖面积大，植被、树木等相对茂密。除此之外，楼间距适中，目测距离在40-50米之间，业主隐私性相对有保障。

小区内部活动人群不算太多，基本为休闲玩耍的老人和小孩。

记者发现，小区内有多种梯户比设置，其中多栋为标准的2梯6户设置，15号楼为2梯14户设置，为标准的“筒子楼”。记者在物业所在的10号楼及15号楼分别做了测试，非高峰期10号楼一部电梯等待时间在3分钟左右，而15号楼在6分钟左右，“高峰期时间会翻倍”，一位业主透露。

据安居客上的资料显示，万科美景龙堂总户数在2414户左右，户型设置刚偏改，小区内一室、两室、三室均有，二、三室占比最多，如果以每户2.5个人计算，整个小区居住了6000人左右。

实探地点4

海马公园2期

在海马公园2期小区内，记者发现，该小区的绿化覆盖率明显高于之前三个小区（图4），而且小区的绿地植物配置也更加丰富，就楼间距来看，目测在50米左右，业主隐私性相对有保障。

记者发现，小区有4栋高层住宅，总高33层，其中2号楼为标准的2梯4户设置（图5）。记者实测发现，在非高峰期内，电梯等待时间在0-2分钟，高峰期在5分钟之内，整体来看，居住舒适度还是比较高的。

据安居客上的资料显示，海马公园2期目前已经建成4栋楼，户型设置偏改善，两室三室均有，总户数在597户左右，如果以每户2.5个人计算，整个小区居住了1500人左右。

那些关于容积率的误区

就记者实测的4个小区来看，小区的容积率与绿化率及电梯等待时间都有一定的关联性，容积率越高的小区，绿化率越低，电梯等待时间增加，居住舒适性也相应降低。

不过，记者在探访的过程中，也发现了一些个例。部分小区容积率很高，但是因为大户型设置较多等原因，小区居住密度并不高，居住舒适度有保证。

这是什么原因？容积率对居住品质的影响究竟有多大？

“我们项目主打低容积率改善社区，居住舒适度很高……”相信不少购房者都听过置业顾问口中的这句话，在不少人的观念里，容积率几乎就是居住舒适度的决定性条件。

想弄清容积率对居住舒适度的影响，就得先了解什么是容积率？它的计算公式为：容积率=小区总建筑面积÷小区总用地面积。

举个简单例子，在不考虑其他因素的情况下，一块10万平方米的土地，如果开发商盖了8万平方米的房子，即建筑面积为8万平方米，那么，这块地的容积率是0.8；如果盖了10万平方米的房子，那么容积率就是1；盖了15万平方米的房子，容积率就是1.5。

不难发现，通常情况下，容积率越高，该地块的用地强度越大。也就是说，容积率越高，小区的建筑楼层就越高，容纳的居民越多。同时，共用小区的公共设施、停车位等配套设施的居民就越多，小区就会显得越拥挤。“所以不少小区居住密度大的原因，就是因为容积率太高，但容积率高，却并不意味着小区居住密度一定大。”一位业内人士表示，“这其实是大家常见的误区，很多人都搞不清楚。”

误区一

容积率与生活舒适度挂钩，越低越好

既然容积率高的住宅项目意味着小区内房子建得密集，会影响到小区内的健身场所、儿童活动区域、绿化区域等，那容积率是不是越低越好呢？

过低的容积率往往意味着周边的生活氛围较弱。如果一个项目容积率高，很大可能会吸引到更多的相应配套。

除此之外，还要警惕“高低配”类型的项目，整体容积率看起来较低，但往往会出现局部容积率较高的情况，对于高层购房者来说，并不友好。

误区二

容积率高的项目意味着居住人口密度大不能考虑

事实上，容积率并不是决定居住人口密度的唯一条件，对于部分纯改大户型高层小区来说，虽然小区容积率较高，但是因为每层只住了一家或两家，所以小区居住人口密度并不高，生活舒适度也还是有保障的。

所以，对于购房者来说，不用谈“高容积率”色变，除了容积率，决定居住人口密度的还有梯户比，在同容积率的情况下，以电梯和户数为评判标准，梯户比越高，居住舒适度越低。

有业内人士指出，一个良好的居住小区，高层住宅容积率最好不超过5，多层住宅最好不超过3，绿地率最好不低于30%。但是，也不能将容积率作为评价楼盘好坏的唯一指标。“选房时，购房者应该多关注容积率、得房率、绿化率、楼间距等具体指标，综合各方面因素考虑”。

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